Quando erediti una casa come suddividerla in parti uguali?

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A volte può capitare che si riscontrino delle difficoltà nella divisione degli immobili ereditati, o perché il bene è difficilmente divisibile, o perché non vi è un accordo tra le parti. In questo caso chi decide è il tribunale, rifacendosi solitamente all’art. 720 del Codice Civile. Non però nel caso in esame, di cui andremo a parlare e che ha avuto una sentenza a favore del quotista minore, grazie ad una decisione della Corte di Cassazione.

Quando non si trova un accordo non ci può essere divisione.

In base a quanto stabilito dall’art.720 del codice civileSe nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto”.

La cassazione cosa ne pensa?

In una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 22663/15 del 5.11.2015.) quanto stabilito dal codice civile per la divisione degli immobili ereditati, viene per lo più stravolto. In quanto si dichiara che per derogare al criterio preferenziale l’assegnazione dell’immobile al maggiore quotista, il giudice debba esporre una motivazione valida.

La soluzione da dare alla fattispecie portata all’esame di questa Corte col complesso motivo in esame postula necessariamente una ricostruzione degli orientamenti giurisprudenziali nella specifica materia dell’attribuzione deibeni ereditari non divisibili in caso di pluralità di richieste; e, più specificamente, una serie di valutazioni in ordine al criterio preferenziale per l’attribuzione, alla possibilità di deroga ed all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione.

Con esplicito riferimento alla Corte territoriale, che ha nella sentenza tenuto conto dell’art.720 del codice civile, la Cassazione così si esprime: “privilegiando il criterio, preferito dall’art. 720 c.c. dell’assegnazione al maggior quotista ovvero al C.G., richiamandosi a quanto già affermato da questa Corte con le sentenze n.ri 7716/1990, 7588/1995 e 22906/2006. Deve al riguardo osservarsi e rammentarsi quanto segue. La giurisprudenza meno recente (quale quella innanzi citata e su si basa l’impugnata sentenza) riteneva possibile la deroga al generale criterio dell’assegnazione dei beni ereditari al maggior quotista solo se vi erano ragioni di opportunità rispondenti ad esigenze comuni ed adeguatamente motivate”.

Nel caso specifico il titolare di un immobile è venuto a mancare e l’eredità che disponeva e che riguardava un’attività commerciale è passata agli eredi. Uno di questi, titolare di una quota minoritaria ha sin da sempre esercitato la propria professione all’interno di quel locale, per cui se avesse dovuto cedere l’immobile al quotista maggioritario avrebbe dovuto interrompere il proprio lavoro. Ovviamente non vi era stato un precedente accordo con gli altri coeredi. Per cui, il giudice ha deciso di non applicare quanto detto dal codice civile, assegnando la proprietà al quotista minore. Il quale però ha dovuto liquidare gli altri coeredi

Senonché proprio a tenore di quanto esposto e riportato nell’atto di appello incidentale gli odierni ricorrenti (quotisti minoritari, ma gestori di attività commerciale nel bene comune indivisibile) avevano ben fatto presente il valore conseguito dall’azienda e la rilevante circostanza (della quale comunque andava dato conto), per cui la perdita dei locali per una qualsiasi ragione determina altresì la perdita dell’avviamento commerciale e, potrebbe qui aggiungersi, la stessa possibilità della sua prosecuzione e continuazione. In sostanza ed in definitiva è mancata del tutto una comparazione degli interessi e, più specificamente, una valutazione dell’interesse alla continuità aziendale quale possibile serio motivo atto a poter giustificare il ricorso ad altro criterio derogatorio di assegnazione dei beni comuni rispetto a quello ordinario. Il motivo, in quanto fondato, va dunque accolto.

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