Prima Casa: Bonus Fiscale

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 Come funziona quando si ha un credito sull’imposta.

In base alla legge 448/1998 chi vende una casa, comprata tramite l’agevolazione prima casa, è costretto ad acquistarne un’altra entro un anno. Questo credito di imposta corrisponde all’imposta di registro o all’Iva che è stata pagata durante l’acquisto, nei limiti dell’importo dell’imposta di registro o dell’Iva pagati per il  secondo acquisto.

Al fine di rendere il ragionamento più semplice possibile, riprendiamo l’ipotesi fatta da Il Sole 24 Ore. Per ipotesi  il signor Mario Verdi ha comprato la prima casa nel dicembre 2011, pagando 900 euro di imposta di registro. A maggio del 2013 abbia venduto la propria casa e a febbraio del 2014 ne abbia acquistata un’altra, con un atto che avrebbe dovuto scontare 1.300 euro di imposta di registro. In questo modo, grazie al credito di imposta scomputabile, il signor Mario Verdi ha dovuto pagare 400 euro, portando in compensazione i 900 euro di credito di imposta. Successivamente, nel mese di luglio 2015 ha venduto l’abitazione del 2014 e a febbraio 2016 ha comprato un’altra prima casa, pagando 700 euro di imposta di registro.

La domande che adesso ci poniamo sono le seguenti:

  • il signor Mario Verdi deve pagare 700 euro perché ha consumato tutto il suo credito nel 2014?
  • deve pagare 300 euro, che sono la sottrazione della tassazione teorica del 2016 e quanto speso nel 2014?
  • non deve pagare nulla, perché i 700 euro sono assorbiti dalla tassazione del febbraio 2014?

La sentenza a favore del contribuente.

La sentenza della Cassazione  si è espressa a favore del contribuente, permettendogli di avvalersi del credito di imposta, anche se questo si era formato non con il pagamento di una somma, ma per l’utilizzo di altro credito di imposta, relativo al precedente acquisto. Per cui, al fine di incentivare l’acquisto prima casa, la normativa vigente permette di poter utilizzare più volte sempre lo stesso credito di imposta.

Agevolazioni prima casa: chi può usufruirne.

Anche in questo caso, è bene sempre ricordare quali sono i requisiti necessari al fine di poter usufruire dei bonus fiscali prima casa.

  • l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9(castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Nonostante prima dell’entrata in vigore del decreto sulle semplificazioni fiscali per le vendite soggette ad Iva si poteva usufruire delle agevolazioni quando l’abitazione era considerata “non di lusso”, ora non è più possibile. Pertanto, nell’atto di trasferimento dell’abitazione (per la quale si intende fruire dell’aliquota Iva del 4%), va dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare dell’aliquota agevolata.
  • l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l’immobile acquistato deve essere resa nell’atto di acquisto. Il cambio di residenza si considera poi avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento:
    − se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
    − se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
    − se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.
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